1樓：隱苔
有一丟丟複雜，趕時間的小夥伴，可以只看黑體字部分（幾句話就說清楚了）。
一、每月還款數額不同：等額本金越還越少，等額本息每月還款金額固定。
為方便理解，舉個例子：你身在2023年的上海，手上有點錢，要拿來做什麼？
買房啊！！！這還用想！
2023年上海房價3000元左右，你買個100平的要30萬（太TM便宜了），首付一部分，貸款12萬（不要糾結首付比例，舉個方便計算的數字）。貸款時間1年（方便計算）。年利12%（我知道沒這麼高，這不方便嗎......
）兩個貸款方案：
1、等額本金（文字解釋比較複雜，可以直接看圖和黑體字結果）：
每個月還的本金固定，12萬÷12個月=1萬（看我口算水平多高）
利息12萬×12%÷12=1200元，每月還11200元？錯啦！！！
利息是遞減的，因為不嚴格的說，銀行利率都是按月息1%，不是按年息12%
月息1%不就是年息12%嗎？？？不完全是，比如你第乙個月還了1萬本金，第二個月這1萬就不用算利息了，只要算沒還的11萬的利息。計算其實也不麻煩：
第乙個月你要還：本金+利息=12萬÷12+12萬×1%=10000+1200=11200元
第二個月你要還：本金+利息=12萬÷12+（12萬-1萬）×1%=10000+1100=11100元
也不用那麼麻煩去算，網上有很多計算工具，直接給結果：
看，第乙個月還11200元，最後乙個月還10100元，越還越少。
2、等額本息
經過乙個也不太複雜的公式計算，每月還款金額固定（還的本金逐漸增多，利息逐漸減少）
大概解釋一下，可以不看，每月還款計算公式：〔貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數〕÷〔(1+月利率)^還款月數-1〕
這個公式不夠直觀，按初中學的多元方程解釋一下計算過程，設每月還X元，每月剩餘欠款為Y0-Y12
得到公式：
Y0=12萬
Y1=Y0×（1+1%）-X
Y2=Y1×（1+1%）-X
Y12=Y11×（1+1%）-X=0元
解題過程........不重要........直接看結果：
看，每月都換10661.85元，是固定不變的。
二、按還款總額計算，等額本息》等額本金
很明顯，按上面的例子：
等額本息比等額本金，要多還142.26元的利息。
如果按目前真實的房貸利率4-5%算，相差就20元左右。
三、提前還款，那種方式更合算？
理論上是一樣的，沒有區別。具體要看合同條款，有無補償金、違約金之類的說明。
經常有人說，等額本息，前面還的利息多，提前還款，前面的利息白給了？（錯誤）
其實，我們提前還款，還的都是剩餘本金，剩餘本金的利息都沒還過。
還是看，上面的例子，假設已經還了6個月，要提前還款：
看，還了6個月後：
等額本金已經還了65700元，還需還60000元。
等額本息已經還了63971.1元，還需還61790.53元。
已還+需還，相差不大。
注意：這只是理論上的演算法，實際還要看看，合同裡面有沒有寫提前還款，要交補息、補償金、違約金之類的條款，如果有，就要算上，再做對比。
四、選哪種比較合算？年份長的話，個人建議選等額本息。
上面算過，按還款總額計算，等額本息比等額本金多，那是不是選等額本金更合算呢？
個人覺得不是，上面的例子只是方便計算，我們改的稍微正常點：2023年上海房價3000元多，買個100平的要30多萬，首付3成左右，貸款20萬，貸款時間20年，還到今年，年利6%。
按等額本金：
等額本息：
看上去，等額本息比等額本金多還了2萬3對吧，等額本金更合算對吧？其實，你沒有算上通脹。
2023年上海平均工資1000多，2023年上海平均工資已經10000了。
2023年，本金比本息每月要多還300-400元，到2023年，本金比本息每月少還500-600元。
工資還是1000多的時候，每個月300-400元的壓力，可以不是月薪10000的時候，每月500-600元能比的。
所以，個人還是建議選等額本息，畢竟長期來看，錢是越來越貶值的，不要給前期太大壓力。當然只是個人建議，具體自己決定。
至於，短期怎麼選？差別不大，怎麼選都好。
五、民間借貸砍頭息貸款陷阱
砍頭息例子：借你1年12萬，年利按12%算，利息先扣掉12萬×12%=14400元，只給你105600元，然後你每月要還1萬元。
看上去，年利是12%，其實等於你只貸了105600元，按等額本息每月固定還款10000元，用我們計算器看看，實際年利是：
24.2837%，已經超過了合法年利率！！你就說黑不黑！！
等額本金和等額本息的選擇
凳凳 等額本金還款比等額本息還款利息少 不考慮通貨膨脹 但是前期還款壓力較大 先拿出自家的案例 惠州郊區自建小區，108平，單價3300元 平，總價款357000元。我就算不清了，這利息咋算的？首先，了解下我們還房貸的兩種方式，等額本息和等額本金，一字之差但是還款壓力是截然不同的。我爸選的是等額本息...
等額本金與等額本息有什麼區別
葉澤 等額本息法的特點是 每月的還款額相同，在月供中 本金與利息 的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大 本金比例小，還款期限過半後逐步轉為本金比例大 利息比例小。所支出的總利息比等額本金法多，而且貸款期限越長，利息相差越大。但由於該方式還款額每月相同，適宜家庭的開支計畫，特別是年青人，可以採用等...
等額本息還是等額本金好啊？
大連公積金答疑解惑 選哪一種還款方式跟你日後是否賣房，提前還款等都沒有關係 相同年限的前提下，等額本金比等額本息能省一部分利息，但是等額本息每個月還款壓力能小一點，利與弊你自己考量一下 1 房貸是單息，還款金額中利息佔多少本金佔多少的提法容易誤導人，兩種還款方式的利率是一樣的。拉長到30年的還款期，...