1樓：土流網
《房屋登記辦法》中在建工程抵押權登記的理解與適用－雲南法院網
要看開發商跟抵押權人是如何約定的，能否進行商品房預售。
房地產開發企業以在建工程設定抵押權之後，再進行商品房預售，這涉及到抵押財產轉讓的問題，對此中國許多地方房屋登記機構的實踐做法不一樣。
有些地方規定，債權人(通常是銀行)必須出具解除抵押權的書面同意，並且由抵押權人、抵押人及商品房預購人三方簽訂預售商品房協議書，購買者按協議書約定將款項足額匯入指定的銀行帳戶。至於解除抵押權的方式，有些地方是一次性全部解除抵押權，有些地方則是預售一套，解除抵押一套。
對以在建工程抵押的能否進行商品房預售。有些地方的做法是不同的。首先，由當事人在抵押合同中約定（抵押當事人應當在抵押合同中約定：
抵押期間地上房屋是否准予預售或銷售，售出後是否解除抵押權。如約定同意預售或銷售並約定售後即解除抵押權的，同時要約定同意預售或銷售的房屋面積）。如果合同沒有約定，抵押權人事後又同意的，抵押權人應出具書面證明，該證明要明確准予預售或銷售的房屋的部位、面積、售出後的房屋及其占用的土地是否解除抵押權等內容。
抵押當事人同意在抵押期間按套預售或銷售房屋的，抵押人（開發商）在售出每套房屋後，不再分別辦理變更抵押登記，而是每六個月辦理一次登出登記手續。對於這種抵押合同中約定同意預售並售後解除抵押權或事後同意預售並售後解除抵押權的，登記機構對於已售出的房屋可辦理交易過戶、房產登記手續。其次，如果抵押合同中沒有約定或者抵押權人事後也沒有同意預售房屋，則不能預售；第三，如果抵押合同中約定可以預售或者事後抵押權人書面同意預售，但是售後房屋並不解除抵押權的，則該房屋可以預售，只是此時已售出的房屋仍設定有抵押權，購房人領取的房屋所有權證中應註記抵押情況。
我們認為，在《物權法》實施之後，對在建工程抵押後能否進行商品房預售的問題，應當按照《物權法》的規定處理。《物權法》第191條第1款規定「：抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。
轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。」第2款規定「：抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
」由此可知，在建工程抵押之後能否進行商品房預售應做如下處理：
1.在建工程抵押之後，如果抵押權人沒有與抵押人在抵押合同中明確約定允許商品房預售，或者事後抵押權人也沒有出具同意商品房預售的書面同意檔案，則抵押人不能進行商品房預售，房屋登記機構也不能同意其進行預售。對此，《房屋登記辦法》第34條已有明文規定「：
抵押期間，抵押人轉讓抵押房屋的所有權，申請房屋所有權轉移登記的，除提供本辦法第三十三條規定材料外，還應當提交抵押權人的身份證明、抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面檔案、他項權利證書。」
2.，，都意味著抵押權人已經同意將預售的房屋排除在抵押財產的範圍之外，也就是說，只要抵押權人同意轉讓抵押財產，就一定要消滅抵押權，辦理抵押權的登出登記或者抵押權的變更登記。此時房屋登記機構應當依據《房屋登記辦法》的規定，要求抵押權人一次性辦理在建工程抵押權的登出登記(即全部解除預售商品房上的抵押權)，或者在每銷售一套之前辦理一次在建工程抵押權的變更登記。
2樓：dominic
一般房地產開發商都會把土地使用證抵押出去，不過作為普通的購房者，我們購買的是房屋使用權，如果開放商手續齊全開始預售的話，還是可以買的。
房地產開發商員工為何流動性那麼大？
珠海談談心 當前疫情環境下，這個可能是全行業流動性增大的原因。言歸正傳，我看回答有從行業角度來剖析的，那我就換個姿勢，從開發商員工型別來說兩句吧，可能按照三類人區分比較好 一類是知名區域總經理 營銷總監之間幾檔的高管，這型別人才能力強，資源多，是各大獵頭不斷挖牆腳 鍥而不捨地公關的香餑餑 並且有這類...
房地產開發商投資部總部如何設立投資標準與門檻？
bill Wang 可量化 所有專案的資料量化 例如 1 IRR 2 資本金 3 年收益率 4 淨租金收益率 5 其他等 都是專案的資料，專案完成後都要按照財務的分配方式分配到你們集團公司的財務報表中。財務報表 給董事長看的那本 反映了公司的真正經營情況。如果要給所有專案下標準的話，建議從財務的角度...
負債累累的房地產開發商為什麼還要不斷地拿地建房子？
獵戶座 第一房地產的發展需要土地，沒有土地就意味著公司的倒閉或者轉型。第二，是資金盤活，有地才能進行新融資，公司有了錢才可以維持下去。第三是看未來，舊專案賺不賺錢都是過去的事情，未來還是要有夢想的，夢醒了，還有銀行信託去墊背。 不毛之遁 說心裡話 就不能多蓋幾平 現在是分好了類 80平的一檔 100...