1樓：crying water
關於得房率,我真就不怎麼認同這個詞兒。
如果真是如1樓所說的：它是指套內建築面積（整棟）/銷售面積（整棟），等同於套內建築面積（整棟）/[套內建築面積（整棟）＋公用建築面積（整棟）]，它反映了住宅的經濟性。
但是有一些困惑：
1、《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》中有「公用建築面積分攤係數」一項指標，這個指標反映了住宅的經濟性，公用建築面積分攤係數＝公用建築面積（整棟）/套內建築面積（整棟），所以得房率＝（1+公用建築面積分攤係數）的倒數。
2、03版的《住宅設計規範》有「標準層使用面積係數」一項指標，《住宅建築技術經濟評價標準》中也有「使用面積係數」，這些也反映住宅的經濟性，住宅標準層使用面積係數＝標準層使用面積（不包含陽台面積）/標準層建築面積。11版《住宅設計規範》廢除了「標準層使用面積係數」，引入了「計算比值」這一指標來反映住宅的經濟性，某些地標也引用這一指標。計算比值＝套內使用面積（整棟）/總建築面積（整棟），套內使用面積不包含陽台面積。
3、用「公用建築面積分攤係數」計算出的套型銷售面積，和用「計算比值」計算出的套型建築面積還是有一點出入的。比較起來，「計算比值」或者「使用面積係數」比「公用建築面積分攤係數」更能真實的反映住宅的經濟型。因為實際的使用面積是我們真正所需要和感受到的，而牆體主要是用來支撐維護空間（還能掛東西)，另外，陽台的使用性也遠不如房間內的使用性，因此用含有使用面積（不包含陽台面積）的係數指標來作為描述住宅的經濟型比較合理。
「計算比值」和「使用面積係數」的應用，相當於把所有牆體都看成公攤，這也是比較合理的，因為很多牆有結構支撐和水平約束作用、外牆對於整棟樓的保溫作用、內牆影響整棟樓的熱穩定性，單戶脫離上述這些不屬於自己的牆體而獨自存在是不現實的，或有損效果。
4、上述國家地方規範標準中的術語都是反映住宅經濟效能的，為啥舍之不用？是誰非得生生造出「得房率」這個新詞彙啊？這個詞會不會有很多種解釋？
是否有機構或個人對這詞彙進行過統一的解讀？全國房地產聯席會議？別開玩笑了。。。。。。
5、如果你認為「得房率」不過是個稱呼，不用太糾結，那就權當了解一下銷售面積和套型面積的不同、更適合描述住宅經濟性的係數指標吧。
另外，我困惑的是屋頂消防水箱間怎麼算？因為它雖然頂在某棟樓頂上，但是其不僅僅服務一棟樓的消防甚至還給配套商業的消防用。也許它算在配套設施面積中？
就像換熱站、變電站什麼的。
說公共面積問題之前，先得明確定義乙個專業術語：核心筒
1、」核心筒「是個結構術語，它只存在於框架--核心筒結構體系和筒中筒結構體系的建築中。核心筒的筒壁不一定是剪力牆，還有鋼筋混凝土密柱構成的核心筒。核心筒外面一定有一圈框架柱或外筒圍著。
2、幾乎在所有「筒體結構」建築物中，都會把樓電梯集中的豎向交通核心部分作為該建築物的「核心筒」，但並不是所有高層建築的交通核都是核心筒。比如1樓同學那幾張圖里的豎向交通部分就不是「核心筒」，倒是像個「腰」，那它叫什麼呢？用1樓同學的話說：
「那是我們叫交通核的地方」。
3、」核心筒「概念的濫用，是有的建築專業不了解結構知識，從而胡亂套用；大部分顯得比較專業的甲方也這麼用，不過是個稱呼唄，裝聽不見了，畢竟房地產創造的」XX主義「」XX風格「等新名詞還少嗎，也不多這乙個。但在知乎上還是認真點好，免得以訛傳訛，越穿越惡。
關於公共面積
控制了公共面積就從某一方面控制住了住宅的經濟性，但太多的因素會影響住宅公共面積的大小。總體上說，層數和高度、單元式或塔式或通廊式、每層戶數和層面積、戶型、外牆規整度都是影響因素。想控制它的面積是個複雜問題，不會像1樓說的那麼簡單。
下面是幾張1樓同學舉例的圖
上圖我理解是乙個7-11層塔式住宅的交通核，它還可以小：可以有部分戶門直接開向前室，這樣就省面積了。如果這張圖是7-11層單元式住宅的某乙個單元平面，那就可以敞開樓梯間，不用消防電梯，也就沒有前室，公共面積就可以更小。
上圖我理解是12-18層塔式住宅的交通核（前提是單層面積不超650，不超8戶），它還可以小：可以部分戶門直接開向前室，這樣就省面積了，但是擔架電梯比普通電梯更費面積。如果這張圖是12-18層單元式的住宅的某乙個單元平面，那就可以只做封閉樓梯間，無需樓梯前室，只設消防電梯前室，而不是合用前室，同樣可以有部分戶門直接開向前室，又省面積，還有擔架電梯問題。
上圖我理解是乙個19-33層塔式住宅的交通核，還可以小：某些地區的消防允許一定方式的3合1前室設計，同樣可以有部分戶門直接開向前室，省面積；還有擔架電梯問題，費面積。如果這張圖是19-33層單元式的......
，那不就成了嶂（像屏障一樣的山）了？誰那麼有毛病。
超百公尺住宅建築（差不多33層以上）還需要設定額外的避難間，也會使公共面積增大。
上圖難道不需要擔架電梯嗎？
裝置管井絕對不不會如上圖一樣是個定值，差個1倍也不是難事。
加壓部位的門窗開的越多，加壓送風井的尺寸越大；層數和高度越大裝置管井越大；每層的戶數越多裝置管井越大。加壓送風井看起來不大，比如說某井外廓是0.6X1.
0(淨0.4X0.9），但有可能它實際影響的空間就是0.
6公尺 X n公尺了。所以有沒有加壓送風、有幾個加壓送風，能不能合用加壓送風井、怎樣可以不要加壓送風，是要弄清楚的。
上圖中樓梯間的兩個門的間距夠5公尺嗎？不夠就要加長，面積變大了。
上圖（假設是18層塔式住宅）中的部分戶門（3.24平公尺處）可以直接開向前室，通過平面調整也可以節省掉4.25平公尺的那部分，至少用不了這麼大。沒設定擔架電梯。
交通核的面積除了受層數、面積、戶數等的影響外，它自身的影響因素就是樓梯、電梯、前室（走道）三者之間的相對關係和位置。戶型不同，三者的相對位置也不盡相同，結合戶型變化多端，只能各案各分析，費草稿紙了。
也不一定公共面積大一些就一定差，比如把18層塔式的剪刀梯和電梯分開設定（一部樓梯和一部電梯一組），也許增加了一點區域性連廊的面積，但可以使邊戶型的南向房間不至於向北退的厲害，有利日照採光，避免蝶形樓座的弊病；並且可能在不同程度上解決中間戶型南北不通風的問題。
公共面積大小的問題複雜、綜合，讓設計單位的專業人員去解決去吧。
千萬別不分青紅皂白的就「我們專案的公共面積為什麼沒有旁邊的那個專案小」，因為2個專案不一樣，房型不一樣、房型受眾不一樣、層數不一樣、位置不一樣。。。。。。甚至是方案時間不一樣。
乙個甲方的管理人員要想把它弄得清澈見底，就去設計單位畫幾年建築專業的圖紙，還得是那種主動學習其它專業相關知識的好孩子（不能不動腦子傻套裝置提的管井，也不琢磨是咋回事、為什麼）。
哎！在明年5月份實施的新消防規範的框架內，以上的嘮叨不知道是否會有出入啊！
2樓：所以然
解題的思路有很多，既然你是設計管理人員，我的建議是，多改平面圖，熟悉各種樓梯電梯的擺法，這樣可以幫助你找到更合理的方案。這方面你肯定拼不過設計院，不過設計院是拿錢辦事的，對專案的用心程度可能沒你們強。所以在出設計條件的時候重點強調下控制公攤面積。
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大餅 當然是越高越好了，至於說的那些100 得房率那不是抬槓麼，別聽什麼公共區域大了過的舒服，我恨不能樓梯只能乙個人側身通過就行，反正我又不住在那裡面，我要的是房子裡的面積，那才是屬於我的地方，樓梯再大，我也不能隨意在裡面放東西和活動啊。只要滿足基本需求，比如高層的有電梯，再有個小樓梯用於特殊情況下...
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