1樓：江蘇鑫律聯律師事務所
關於抵押權與租賃權的關係，此前物權法第190條規定：「訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。
」該條系關於「買賣不破租賃」規則在抵押擔保領域中的體現。較之於該條規定，民法典第405條所作的修改和完善主要體現在四個方面：
1.將「抵押不破租賃」規則適用的時間節點由「訂立抵押合同前」修改為「抵押權設立前」；
2.將「已出租」修改為「已經出租」，此為非實質性修改；
3.增加「轉移占有」作為「抵押不破租賃」規則適用條件之一；
租賃權作為一種特殊債權，受到「物權化」的特殊保護，既是各國立法的通例，也是學界的共識。 優先保護租賃權的法律技術基礎在於其「公示性」，對於公示的方式，世界各國規定並不一致。最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第6條第1款規定：
「出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經合法占有租賃房屋的；（二）已經辦理登記備案手續的；（三）合同成立在先的。」由此，在同一房屋存在多份有效租賃合同、承租人均主張履行的情形下，人民法院按照占有、登記、合同成立在先的順序確定優先履行的承租人。
辦理執行異議和復議司法解釋第31條規定：「承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同並占有使用該不動產的，人民法院應予支援。」承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支援。
2樓：致享法拍
1、清場困難，比如裡面有第三方占用，而且是老人、殘疾人等，這種屬於惡意占用，是不好清退的。2020/02/13日成交的，北京市東城區沙子口路50號14層1403號房屋，有第三方惡意占用。
2、長期租約，因為規定了買賣不破租賃，所以看起來是很不好搞的，比如現在正在拍的一套房子：
北京市朝陽區酒仙橋南路9號院2號樓8層802（88.54㎡），公告裡面已經有明確說租賃到2023年，而且還是關聯人，這種就不太好操作。
3、稅費，北京因為只有契稅，所以不會有啥問題，但是深圳、廣州、成都等地，一定要對稅費進行充分的盡調，否則稅費會很高。
當然針對題主提到的問題，也並不是沒法解決，主要解決方案如下：
1、先和租賃人談，其實這種惡意租約，無非是想拿點錢回去，可以去談判，能接受，就可以直接解決了。
2、如果第一條行不通，其實可以通過法官繼續起訴，基本上也就在1年左右的時間就搞定了，因為既然是惡意租約，一定是有漏洞的，起訴勝訴的概率還是很大的。
所以，買法拍房的關鍵還是在拍賣前做充分的盡調，不要盲目的去拍賣，找能夠兜底的法拍服務公司提供服務，也是乙個不錯的選擇。法拍屋可以定製整體法拍房購買方案和資金計畫，做到成本最低。
買賣不破租賃是如何定義的？
買賣不破租賃分先租後抵 買賣不破租賃 先抵後租 租賃不得對抗已登記抵押 兩種情況。抵押權 一 先租後抵 訂立有效的租賃合同，出租人已將租賃物交付給承租人占有使用後，在租賃物上設立抵押權。根據 民法典 第405條的規定，先租後抵的租賃期間，因行使抵押權導致租賃物所有權變動的，適用買賣不破租賃規則 原租...
法拍房如何清場？
致享法拍 法拍房的騰退還是應該結合實際情況來說，因為整個騰退過程基本是法拍房處理中最困難的乙個環節。這個環節如果占用者比較配合，那麼處理起來就很簡單，但如果不配合，那麼所花的力氣就大了，涉及的方面也就多了，即使是強制騰退也需要多個部門的配合，並且如果加快整個流程也是有講究的！致享法拍房 法拍案例 購...
法拍房越來越多，法拍房有沒有投資價值值得入手 有沒有隱患
韓度 我最近就拍了一套法拍房，正在更新，有興趣的話就來看一下吧！ 深圳法拍顧問 沒有買過法拍的人一定沒法準確回答您這個問題 我呢，2016年做了吃螃蟹的人 買了深圳羅湖一套法拍房 也因此入行 因為隨便撿漏幾十萬，太容易了 敏劫劫 2020年年末的時候，上海法拍房限購，2021年年初的時候，杭州法拍房...