如何看待預告登記以後，未經權利人同意轉移不動產所有權合同仍然有效，但是物權不發生變動？

1樓：

合同約定有效，是指對合同雙方具有約束力，令雙方共同履行合同。但是合同裡的標的物已經轉移並登記在第三方名下，導致合同無法履行的，應按違約責任處理。意思是合同有效不代表能繼續執行下去。

物權同樣是受物權法保護的。以登記生效為準。

2樓：Soar

中國現行民法（在新民法典未施行前）在物權取得上採取的是「債物兩分」原則。債權（可簡單理解為買賣/贈與等合同）有效的前提下，動產經過交付；不動產經過登記，方可取得物權。物權取得公式：

動產 =合同有效+交付

不動產=合同有效+登記

具體到預告登記的問題，預告登記不是房屋所有權登記，僅是對買賣雙方的債權即房屋買賣合同的登記，是對將來的房屋產權取得的一種保障措施，在此時買方還沒有取得房屋所有權。所以預告登記的內容不是房屋所有權，房屋所有權的取得必須經過「房屋所有權登記」。

因此在房屋買賣合同角度，開發商與第三人簽訂的合同有效，開發商屬於有權處分，但是這個合同在前乙個合同沒有撤銷預告登記的情況下是不能辦理預告登記的。合同可以籤N個，預告登記只有乙個，最後的房屋所有權也只有乙個。

如果理解了「債物兩分」，理解了「登記取得」所有權，那麼這個問題也就理解了。至於開發商的一房二賣有相關的司法解釋進行規定，即不超過已付房款一倍的賠償。

3樓：謝健律師

預告登記中未經權利人同意所簽訂的不動產處分合同屬於典型的無權處分。在無權處分場合，當然應該保護真正的權利人的利益，規定物權不發生變動，同時也因為預告登記排除善意取得制度的適用，這是社會經濟秩序的乙個根基。但是，在保護財產關係靜態安全的同時，也需要保護財產關係的動態安全，即交易安全的問題。

在現代社會，市場經濟發達的國家已不再單純地奉行「所有權高於一切」的法則，而將保護交易安全作為一項非常重要的法律價值來追求。因而，在解釋合同法第51條時作出了這樣的規定，在注意保護所有權的同時也保護交易安全，通過規定合同依舊有效，賦予相對人追究違約責任的權利保護其對合同履行的信賴利益。