1樓：不知道的老李
某個樓不能拿到產權成，原因多種多樣，從設計到驗收哪個過程出了點問題都拿不到。
能拿到產權證，最主要的其實是在方案設計階段就已經很明確了。
開發商拿到用地條件裡面如果有允許建設一定的商業建築，就是來用地條件裡就明確允許部分的相容用地，那麼開發商在約定內建設商業設施，完全是沒有問題的。
這種相容用地的用地條件，是非常常見，甚至在前幾年是比較受到青睞的。
手頭隨便專案的用地條件電子版截圖。可以看見，明確約定了用地性質和建築面積。
而小區內屬於小區業主共有，這點當然沒錯，只是住區主要共有的公共設施，包括幼托、文化體育設施、社群衛生服務站、公用設施等。大部分的商業設施（不是全部）在權屬上是和一般的住宅一樣的。很顯而易見的例子，你沒辦法要求說類似底商這樣的建築，權屬歸屬於小區全體業主，而不是產權人自己。
至於為什麼一開始是售樓部，後來就變成商服樓。其實很好理解。所謂售樓部，並不是小區公共設施的一部分，而是在開發過程中，開發商賦予那棟樓的零時性質。
就類似於，某些小區會把樣板房放在實際樓棟內，最後這些樣板房也是實際銷售，屬於產權人私有的。你不能因為之前它看上去好像是公共的，就用它的零時性質來取代其本來的屬性。
至於開發商是不是違規，一開始就說了，在設計階段就已經非常明確了。方案可以到自然資源局申請公開。另外如果你們關係自己的樓盤的話，其實所有的專案內容在各個階段都是有公示的。
隨手截圖的正在準備的公示部分內容，只截圖了政策性內容。
祝維權順利。
2樓：泥巴匠
對於1，這種情況還是很常見的，通常要看規劃許可上是怎麼規定的。
對於2，得看屬不屬於業主共有產權，以及當初購房合同上是怎麼描述的。
具體專案的規劃許可通常是依申請公開，目前隸屬於自然資源部門。建築使用功能管理隸屬於住房城鄉建設部門。
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