1樓：廣州融資邱生
為什麼要辦理轉抵押經營貸，原來有這些好處！
【貸款案例分享一】
客戶金先生，已婚，廣州有一套按揭房在老婆名下，自己名下徵信負債，查詢都超標，老婆徵信乾淨。
金先生從去年就一直在糾結要不要轉出來做經營貸，因為老婆一直不同意，後面反覆跟他老婆商量，加上疫情影響，才決定做轉按抵押貸出公升值空間，一筆業務就可以把其他債務都清掉，以後還款只還乙個抵押貸款，先息後本還款壓力也相對小了。
就這樣，老婆做主貸人，老公做次貸人。
但夫妻雙方都不是法人，本來還有月息3.2釐的產品，因為夫妻雙方條件未滿足，又經過溝通，最後走了一家營業執照可以現辦的銀行，先息後本隨借隨還，年化5左右，3年期。
總結：其實這類按揭房轉抵押貸操作也算是債務優化，金先生名下所有的卡貸，利息都要折合月利率1分左右，現在房抵月利率才4釐，一方面降低了利率節省了利息，另外還貸出了公升值空間。兩全其美
2樓：邱澤宇
為什麼二套不需要6成首付？
最近好幾個人問二套首付的事，其實要做到二套首付4成，只需要通過全款*抵押。
以你有現金120萬，想買300萬的二套為例：
1. 你借180萬，全款買下房子。
2. 把房子拿去做經營貸款（需要有公司），貸出180萬。
3. 把你借的180萬還掉。
這樣操作，就相當於你的首付是4成。
有幾點注意事項：
1. 市場上常用的產品是3年先息後本，或者20年等額本息，一般建議選後者。
2. 如果名下沒有公司，需要自己註冊乙個，或者可靠的渠道買乙個。
3. 平時的流水，一定要做到很大，流水越大，貸款越容易4. 一般需要找中介來操作，中介要靠譜。
3樓：廣州邱總說金
在東山口有一套房子，103平公尺，11年買的，現在沒有貸款。40歲，離異。名下只有這一套房子，沒有其他房產。
外地戶口，在廣州也沒有其他親屬。因為疫情，2月份以後，就沒有進賬，只有一筆幾萬塊錢的入賬是之前朋友借我的錢，還賬的。
現在需要把這套房子抵押，貸款300萬。去銀行問過貸款的事情，說我這個情況必須要找個有親屬關係的人做擔保，才能貸款。這個擔保人找不到，以我這種情況有沒有辦法辦理抵押貸款？
只接受正規的銀行，不是銀行的金融機構不考慮。
回答：其實，對於銀行來說，是需要先確定借款人有合理的收入具備了還本付息的能力，房產抵押只是必要的擔保手段。而流水就是判斷借款的收入是否具備還本付息能力的重要方式。
所以，所有的銀行在辦理抵押貸款時，都會對流水有要求。只是不同的銀行要求的標準有差異。需要主要的是，抵押不同於按揭貸款，按揭貸款只要收入具備償還月供的能力就行。
而辦理抵押貸款時，因為借款人申請的名義是用於企業經營，流水是經營所產生的，比如：正常乙個企業利潤率可能是20%，100萬的入賬，20萬才是利潤。所以，抵押貸款的流水要求要遠遠大於按揭貸款的要求。
有些對抵押貸款有一定了解的朋友可以回說，只要有房，流水可以做假。首先，在很早之前，最少是三年以前吧，確實存在PS假流水的情況。現在這種直接假流水，早已經不行了。
有些銀行需要客戶經理陪同去打流水，有些是直接通過銀行內部風控系統就可以核實流水的真實性，純粹的假流水是過去時了。
其次，有少數銀行可以流水不夠，後衝。但是，這個前提是真實流水滿足一定標準，剩餘不足的部分可以後衝。不同銀行，這個標準是不一樣的。但是，完全沒有全部是衝的，是不行的。
如果流水特別少，幾乎沒有，有些銀行可受理，但是要降低貸款成數。有些需要提供名下有二套，算資產負債比。所以，會出現上述如果名下沒有二套，又沒有有親屬關係的人做擔保，又需要6成以上才能滿足額度需求，會很難辦。
再加上，離異狀態，部分銀行的貸款評分會受影響，所以，好好的房子，徵信也沒有過逾期，但是貸款不好辦理。
根據以上情況，建議方案：
一：如果廣州沒有親屬，但是有其他朋友，資質良好可以做為貸款的擔保人，並且如果不是親屬需需要是公司的股東，因為能說明願意擔保的原因。則：
20年等額本息，年化利率4.15%，每100萬，月供6139元。
二：如果沒有擔保人，沒有任何流水，20年等額本息，年化4.25%，每100萬，月供6192元
4樓：萌小怪灬
如果主體是老闆或股東，能提供流水還是值得辦的，3釐多的利率，但是年限短，8-10年，一般都是8；也有不需要提供流水的，政策寬鬆的就放一百個心吧，利率高；如果加上徵信不好，那可要恭喜你了，利率超高；貸款年限最長20年，和按揭比較，就算在利率上佔到便宜了，也要揹負高月供，所以具體情況具體分析吧。
5樓：0041
座標杭州，貸款中介。很簡單的算數題，拿杭州來舉例。前年杭州按揭利息年化大多在5.
5%左右，而今年疫情影響，很多銀行大幅降息，最低的年化可以做到3.9%，期限20年。以300萬的基數來算，利息差1.
6%，一年差4萬八，20年差多少？
6樓：成都法拍房小晏
如果你買房是商業貸款，那肯定可以考慮轉貸，一般你按揭第一套房年化五點多，轉貸做抵押年化能做到三點多，就相應的節約了不少利息
7樓：房貸從業者小天
今年因為疫情，銀行對於小微企業有補貼，因此不少銀行抵押貸款的利率可以達到3.85-4.75%，而按揭中長期利率為4.
65%，二套房利率上浮後達到了5.25%。因為有利差，確實是有轉抵押貸的存在。
8樓：致享融
主要是因為目前的房產按揭貸款利率與抵押貸款利率存在差價空間。
特別是今年下半年開始，由於多地的銀行貸款額度已經發放見底，目前很多城市的房貸利率都有所提高，某些城市的首套房利率已經超過5.6%左右，二套房利率更是達到6.2%左右。
相比之下，現在的房產抵押貸款利率最低可以做到4%左右。
所以業內就開始流傳著抵押更有利的論調。
不過我們在規劃具體方案時，一定要從自身情況出發，不要盲目從眾，畢竟目前抵押貸款也有所收緊，對各方面的要求也都有所提高，比如有些城市的新房本就不能做了，或者新辦公司也不能操作等等，這就讓整體抵押的操作難度有所增加，我們在考慮辦理抵押貸款時，最好是提前做好多套方案的準備，避免因為操作失誤導致資金鏈中斷或者加大辦理成本就不划算了！
致享融專注於提供房產與資金整體解決方案！
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