我用IRR計算房貸按揭的年化利率，本息法和本金法算下來居然都是4 9 基準利率？

1樓：財管評測師

關於問題1，我們要明白在貸款測算中的幾個要素，1是貸款的總額，2是貸款的利率，3是貸款的期數，在銀行簽訂合同的時候，其實已經確定了貸款的總額，利率和期數，所以無論是等額本息還是等額本金，計算出來的XIRR當然會是一樣的，它本身就是貸款年化利率。

具體的計算如下：

等額本金與等額本息還款方式相比，30年的利息少五十二萬利息！

我們換個角度看一看資料。

我們來看一看投資年收益率：3%、5%、5.86%、8%、10%、12%。由小→大

5%是一道分水嶺，超過就賺了。

那我們再看看我們假設的前提是貸款利息4.9%，也就是說當投資收益超過4.9%的情況下，就能覆蓋掉利息。

那我們再嘗試換其他的金額進行測算，我們會發現，當貸款金額少於200萬，則投資年華收益需要超過5.86%才能達到等額本息和等額本金的投資收益平衡。通過測算我們發現貸款金額是以200萬，300萬為臨界點。

少於200萬的話，投資收益越需要大於貸款利率。而300萬的貸款金額，則是利率和投資收益平衡的臨界點。當然，這個是建立在貸款年限30年的基礎之上。

如果貸款年限少於30年，那麼同樣的，需要的投資收益與貸款利率的差距越大才能覆蓋。

總結一下，以300萬貸款30年為臨界點，貸款利率和所需要的投資收益越接近。如金額和時間越小於這個數值，則需要投資收益越高才能覆蓋。

關於問題3：是否要提前還款？

先要了解自己的貸款是選擇什麼樣的貸款方式，是等額本息、等額本金還是先息後本。

如果是先息後本，那麼選擇提前還款的方式，這種方式的特點在於，每個月支付利息，到期時歸還本金，如果進行提前，那麼可以檢視是否有提前還款的違約金，另外再從另一方面考慮，對於資金的利用並不會有任何的損失。

如果選擇是等額本金的還款方式，這種方式考慮的是資金的利用率為側重點，如果已還款的時間越長，那麼應還款的本金就越少，相對於剩餘需支付的利息也就變少。如果進行提前還款，那麼損失的是未還款本金的利用時間。舉個例子，比如等額本息貸款200萬，按30年還款，年利率4.

9%的情況，在第1年第乙個月（第1期），月供本金5555.56元，月供利息8166.67元，合計13722.

23元。

在第10年第8個月（第128期）月供本金5555.56元，月供利息5557.87元，合計11113.43元。在第30年第12個月（第360期

），月供本金5555.56元，月供利息22.69元，合計5578.

25元。很顯然，在選擇等額本金的還款下，如果想提前還款的話，單純考慮利息，那麼比較合算的是選擇在第128期之前。

最後，我們再來看看選擇等額本息的還款方式，這種方式是每個月還款相應的金額（本金和利息），一般情況下，還款期前面的1/3償還的以利息為主，還款本金較少。舉乙個案例，比如等額本息貸款200萬，按30年還款，年利率4.9%的情況，在第11年第乙個月（第132期），月供本金是3991.

71,元，月供利息是6622.82元，合計10614.53元。

在第16年第十乙個月（第203期），月供本金5309.36元，月供利息5305.18元，合計10614.

53 元。接下去的月供本金越來越多，而月供利息越來越少。

一直到第30年的第12個月（第360期），月供本金10571.37元，月供利息 43.17元。

合計10614.53元。所以，在第16年11個月（第203期之前），如果提前還款，越早月划算。

但是在第203期之後，如果提前還款，利息已經多還了，看起來就沒那麼合算了。

2樓：杜宇

聽起來很高大上……我沒用什麼計算方法，手裡有100萬現金，如果提前還款每個月可以少還5000塊。所以只需要這100萬每個月能賺到5000的收益，就比提前還貸划算。