1樓：州馳律師
當事人簽訂商品房認購書後往往會支付一定數額的定金作為簽訂正式商品房買賣合同的擔保，如果雙方經磋商後最終無法簽訂正式合同應如何處理？
針對這個問題我想大家也是十分關注，因為定金交了之後最好沒有簽到正式的合同，關於定金怎麼處理，接下來該怎麼做都是非常實際的問題。
我認為，依據《商品房買賣合同解釋》第4條的規定：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」通常認為，商品房認購書中約定的「定金」，性質上屬於最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》（以下簡稱《擔保法解釋》）第115條規定的當事人約定以交付定金作為訂立合同擔保的立約定金。
在處理上應具體區分以下情形：
1.因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的情形。司法實踐中一般認為，所謂「因不可歸責於當事人雙方的事由」是指雙方當事人均忠實履行了預約合同中誠信談判的義務，但商品房買賣合同仍未能訂立的情形。
如當事人雙方在簽訂正式商品房買賣合同的磋商過程中均無過錯，只是就合同有關具體條款出現較大分歧，不能協商一致，或者因不可歸責於當事人雙方的事由，如不可抗力和其他當事人意志以外的因素而導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將收取定金返還給買受人。
「不可歸責於當事人雙方的事由是指雙方當事人均無過錯而導致商品房買賣合同未能訂立的情形。例如，雙方當事人在商品房的認購、訂購、預訂等協議中未約定的與商品房買賣有關的內容，在簽訂正式商品房買賣合同時，經磋商無法達成一致意見的;收受定金後，因第三人的原因或自然災害致使該商品房專案未能建設或未能按原約定建設等情形。」
2.因當事人一方原因導致商品房買賣合同未能訂立的情形。實踐中，「因當事人一方原因」主要指簽訂認購書後當事人一方情況發生了變化，如購房人因付款能力降低、對預購的房屋不滿意、選中其他樓盤等；出賣人因房屋漲價,為謀取更大利潤空間，將房屋賣給第三人,或者提出高於認購書約定的房屋價款，導致雙方未能簽訂正式商品房買賣合同等情形。
在能夠認定當事人一方存在過錯，導致商品房買賣合同未能簽訂的情況下，依據 《擔保法解釋》第115條的規定處理，當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金,在不能分清過錯方情況下，應當傾向於保護相對弱勢一方即買受人的利益，判決出賣人返還收取的定金。 「因一方當事人惡意磋商導致合同無法訂立的，應當按照法律關於定金的規定處理。例如，在簽訂認購、訂購、預訂等協議後，買受人反悔,為了能退回定金，在訂立商品房買賣合同時，對雙方未約定的事項故意提出一些苛刻條件（例如要求出賣人在不合理的期限內交房）的,不屬於不可歸責於雙方當事人的事由。
如果無法確認是否一方當事人故意，則適用因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人之規定，返還定金。」
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