買 50 年產權的商住兩用型房子有什麼隱藏的風險?

時間 2022-01-16 17:41:44

1樓:餘銘泉

如果是首次購房,那就不建議買商住兩用的。商住的優勢是不限購,可註冊公司、個體戶,個體戶蘇州地區是乙個月免三萬元的稅,按照三個點來算,也就是900元,相當於國家乙個月補貼你900元做生意。

2樓:做成都房產界網紅

首先50年產權的基本是工業用地,現在的商住兩用型是40年產權,不是50年。換句話說,就是常說的商品住宅與商住公寓的差別。

其次,是二者的差異。

40年產權的商住公寓,除了水電費貴一些之外,還有以下的差別:

(1)大多商住公寓時不通天然氣的,生活會相對不便;

(2)不可落戶上學,這對於有孩子的家庭,是最致命的一點;

(3)如果是按揭買房,購買40年產權的商住公寓,貸款只能選擇商業貸款,首付要五成起,且貸款利率要上浮10%(在當前很多商品住宅樓盤要求全款買房的時期,這一點貌似影響也沒那麼大了);

(4)商住公寓不能用作抵押貸款。如果後期需要資金周轉,商住公寓並不能像商品住宅一樣,通過抵押貸款,來及時獲得現金流;

(5)單身青年過渡性居住可以適當考慮商住公寓。但是如果是投資購買,從當前公寓市場的租售比,以及市場接盤的客戶量來看,存在一定風險。

3樓:

存在可能會讓你和很多不認識的人在同一時間同一地點一起散步的風險。

4樓:漠玄

這個問題說明,大部分知乎答主甚至並不清楚中國法律,以及從來都沒有真正的「商住兩用房」這回事。

5樓:

今天在長沙剛買了乙個,37平單身公寓,上午看下午就定了,新房。

不考慮出手,目前單身且無購新住宅房資格,因為在市中心步行街旁挺方便的,準備先住著,將來結婚了就出租,目前看租售比挺合理,保守估計15——18年年回本沒問題,租不出去空著也無所謂,父母來了住住,如果在附近上班中午可以回來睡個午覺。

因為真的很便宜,就算首付百分之50也完全能承擔(長沙房價低),不會對以後買大戶型造成負擔,過戶稅費的話因為不準備賣所以沒考慮;至於人雜這方面,因為樓盤很新很多樓層都沒裝修完,所以估計等到人雜要幾年以後那時候肯定已經換房了更無所謂了。所以目前覺得挺划算的。

6樓:周姓人士

其實沒什麼太大區別,就是看咋用要是自己住的話,交通方便,便捷性高,前期舒服,為什麼這麼說因為你買的話遲早要結婚,結婚的話住這個很費錢,商住兩用的,電,氣,是普通的兩倍吧,居家不便,當然不缺房子住的這個就略過吧,還有乙個就是其實交易賣的時候不是很好賣,賣的時候好像稅很多,基本上是放假的百分之20了,而且買家要求很高,首付百分之五十,好處就是不限購,而且要是買好的話公升值空間大,因為位置一般都很好,但是投入較多,回本速度較慢,因為你要是賣的時候不把後面貸款交清,還要你自己吧貸款交清後才能交易,叫解壓款吧好像是,有一些點到現在可能會有些改動,因為這兩年政策有改動,我也沒做二手這行了,所有僅供參考吧,買這種的有挺多都是在一手市場,買個幾層開酒店的有錢的豪豪,做生意用。

7樓:微風吹竹

首先,商住用地里可以有住宅,這類住宅房屋即使出讓年限只有50年問題也不大,住宅到期大幅補出讓金的可能較小。

其次,商辦房可以作為限購後的投資選擇,否則不太建議選擇,自住尤其不能選擇。除了增值、稅費等因素外,規劃設計差異也很大。

住宅在規劃上有日照和間距的硬性要求,而商辦沒有,居住舒適度很低;住宅電梯等設施的配比標準和商辦也不一樣。隔間又小、樓層又高,住滿人後高峰時刻等電梯是很可怕的事,上海前幾年入住的類住宅普遍都碰到了這個問題,等半個小時很常見。

8樓:只是瘦的不明顯

目前北京的情況是,商住一手都已經4萬起了,北京6環內幾乎都沒有離個地鐵3公里內的200萬住宅,而商住預算200萬左右的還是有選擇的,所以對於預算有限的可以當個過渡,投資的還是要挑好地段和開發商

9樓:

最大的風險就是

和小三一起住死的快!

祝天下所有和小三一起生活的人渣長命百歲。

10樓:

跟純住宅相比,商住型公寓的公升值潛力,這是比產權續期更現實的問題。

11樓:

風險就三個

第一是產權到期怎麼續

第二是房產稅怎麼徵

第三是交易稅費高,流動性不好

其他的問題都不是太大問題

12樓:OlOATM

如果自住養老則可以。

但是我要說一下弊端。

第一使用陳本相對貴些。

第二沒有學區等這些屬性。

第三總價便宜但是還貸周期短,短期壓力不小。

第四因為1.2所以增值相對慢。如果想增值速度快但是手頭緊,買與普通住宅擁有同等屬性的單身公寓。

13樓:爍爍

偶然看到你的帖子,正好我最近也買了套公寓,簡單分享一下經驗吧~首先,公寓最最適合居住的是剛畢業來到大城市發展的大學生。

1.錢。如果租房子每月按800算,28歲結婚,需要至少花費5.7萬,而且這些錢完全是有去無回的

2.生活品質。公寓一般都在市中心、高新區等核心區域,交通、購物、醫療等非常便利,環境舒適,在大城市奮鬥也更有動力

3.計畫。其實到28歲這6年時間想靠自己買房子是非常難的,結婚時只要家庭不是特別貧困,親友都會幫你一把,就算能給你30萬幫你首付,那麼這些錢遲早是你的,不如直接拿過來買一套公寓,便宜還可以投資,就算幾年後不會漲價,但公寓的優勢在於出租,租金可以幫你還貸

14樓:何佳

大部分缺點,回答已經很清楚了,無非是:商用水電,無燃氣暖氣,不能落戶,首付5成,不能公積金,等。

但更可怕的問題是,國家未明確四五十年後怎樣宰你,以及轉手無人接盤,轉手怎樣交稅(據說稅負達交易房款的15-40%,這很可怕,本來就無人接,再交這麼重的稅,基本無利潤可言)。

15樓:

買,絕對值得買!

50年和70年區別不大,年收益5%穩穩的,還可以貸款加槓桿,有錢弄一套比交社保強。

轉讓交的稅費多也不是問題,首先房子不是需要頻繁買賣的,買房子就是選好位址,長期持有,吃房租好了,像高分紅的績優股,想想巴菲特吧,即使需要用錢轉讓,稅費一部分是可以規避的。

商業水電更不是問題,貴不了多少,如果出租那就更沒問題。沒有燃氣是優點,現在大飯店做菜都主要靠電,用點乾淨衛生安全,都說柴火燒飯香也沒見誰家裡壘土灶。

年輕人自住也不錯,記住,通脹時期上車最重要,別總想一步到位。

16樓:超級菜鳥

很多人覺得商住房水電費物業費高,沒法接受。但是我覺得水電物業費高什麼的其實都不是問題,畢竟商住房比同樣面積的住宅便宜幾百萬,一般人一輩子也用不了那麼多水電費的。戶型不通透也還好,因為就算是住宅,小戶型也不通透,能買得起大戶型的也不會買商住。

最大的問題是落戶,一般的商住都是不能落戶也沒有學區的,這就意味著你未來必須得再買個住宅(除非你已經有能落戶帶學區的房子了),而商住轉手不容易(過戶稅費高),不能像換住宅一樣方便的換。但是有的商住是能落戶有學區的,這種商住我還是比較推薦的,我在天津就買了乙個這種的,感覺還可以。畢竟落戶和學區還是挺重要的。

17樓:

急!我親戚要買一套2023年新出的上海浦西的「融創北外灘188」的商住兩用房,「自己住」!~ 180多平公尺,1200萬,6.

6萬一平公尺,位於十樓(樓高26層,要買更高的每公升一層要再加錢)。但商住兩用房有很多限制呀!比如,沒戶口,水電費物業管理費翻倍,50年,大家感覺值嗎?

另外,有保值基礎和公升值空間嗎?

18樓:黛安

70年是把矛盾掩蓋的噱頭,若了50年與70年在房屋政策的證件一致,僅是20年的差別就可以買。50年的優勢可以在家辦公,註冊公司合法。但是在70年住宅區域辦公司用途,比較難。

19樓:神仙說夢會醒

大多數不能上戶口,商貸年限少,不能公積金,所以相對的,賣的時候比70的難,單價也比同等條件的70年產權的便宜。很多人買這個房子都是出租,自住的話人員會比較雜

20樓:蘇軼

關鍵要看你選擇商住兩用房子的實際用途。適合自己的就是有用的!

21樓:鄭州羅律師

1、50年的,土地性質為綜合其他商業用地,住宅樓土地性質為住宅,商業用地期限為40年;

2、國家對於商業、住宅二次轉讓交納稅收是不一樣的,商業的稅重;

3、商業居住而言舒適度是比不上住宅的,公攤大、物業費高、水電費高、採光差、整棟樓來往人雜;

4、按揭貸款買房來說,商業首付比例、利率都比住宅高、多;

5、目前整體而言,商業地產泡沫、風險比住宅高;

6、許多地方,例如鄭州,購買商鋪是不能入戶口的;

7、對於土地期滿而言,目前明確住宅土地使用期滿是自動續期的;而對於商住,其土地是商業,土地試用期滿是什麼政策,國家法律還沒明確規定,但從相關部門傳出來的口風,估計是還得補交錢,從這點看,商住是比不上住宅的。

22樓:Jiang Emil

最大的缺點其實是不公升值,and賣不出去。

請記住商住和住宅完全不是一種東西,完全不是一種東西。

等到附近的住房翻倍,商住可能還跌。附近住房交易火爆,商住可能沒人看。事實上也沒人看。

23樓:

最近了解了一下商住兩用的住宅,從中介那裡聽了一些情況,做個補充,有誤還請指出。

1落戶。有部分是可以落戶的。商住兩用分為辦公公寓和公寓辦公。前者只能註冊,後者只能落戶。普通商品房似乎是也可以註冊的。

2燃氣。部分也是可以的,只要廚房有明窗就可以通燃氣,這個是國家規範。有部分商住兩用是有單獨廚房的,估計也是屬於上條中公寓辦公的。

3水電。不一定是民還是商,看開發商。

4年限。基本都是50年的,看見過有40年拿出來買的不知道是不是混雜了。反正不是70年。

5層高。之所以說層高,是因為見了70年loft,層高4.9。一般的單層商住兩用,感覺層高也都是2.3-2.5之間,不知是否規範要求了。

6密集度。商住一般都是小戶型,開間。一層樓裡住戶商戶特別多。鄰里之間,怎麼說呢,如果旁邊開公司人來人往,有小孩兒的話肯定不放心。

7樓下樓間休閒區域。小花園院門兒什麼的,妥妥的不可能有了。要逛要觀景要溜達,就要去隔壁院子或公園了。你有的可能就是自己的乙個小房間可以呆。

8採光。一般採光不好,城裡的地方寸土寸金,天天呆在朝北的寫字樓裡還沒地方曬太陽曬被子,是不是也不舒服。

9稅和貸款。貸款金額少,稅才少,才合適買。可是都能負那麼高的首付了,何不買個正常住宅。而且,貸款只能商代,1.1倍利率,時限最長10年。

綜上所述,商住兩用適合有錢無資質的人,不適合絕大部分沒錢沒資質的。不要貪心低總價了。總價之所以低,都是有原因的。

50年和70年倒還好吧,買個95年的2手房也一樣只有50年了。

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