1樓：賀利芳律師
房屋所依附的土地依照用途分為居住、工業、教育、科技、文化、衛生、體育、商業、旅遊、娛樂、綜合等。因土地用途不同，土地使用年限也不盡相同。我們經常所說的70年大產權實際是指住宅所依附的土地為居住用地，土地使用權年限為70年。
而所謂的「商住兩用」房屋實則為開發商在其通過出讓方式取得的工業、商業或綜合用地上建造房屋，主體完工後，在住建部門進行竣工驗收備案後在房屋內進行夾層設計施工。改造成loft公寓式結構後打著「商住兩用」的名號向外售賣，而本質上仍為工業用地或商業用地，而此類房屋所依附的土地使用年限為40年或50年。
「商住兩用」房與一般住宅如何區分？
此類房屋實則仍為辦公用房或商業用房。這一點從李女士簽訂的《北京市商品房預售合同》（以下簡稱「預售合同」）封面就能看出，顯示商業、辦公等非住宅類。而一般業主購買的住宅，與開發商簽訂的預售合同封面顯示為住宅類，另外，在預售合同第一條專案建設依據中的土地用途及土地使用權出讓年限也能看到兩者的本質區別，「商住兩用」房往往顯示土地用途為商業或辦公或綜合用途，土地出讓使用權年限為40年或50年，而一般住宅顯示70年。
一商住兩用」房屋的法律風險？
(一).
無法遷入戶口。「商住兩用」房屋實質上仍為商業用房或辦公用房，所以無法遷入戶口。
(二).
子女無法就近入學。由於專案用地性質為商業或工業用地，公共配套實施不包括學校，所以周邊也沒有學校，子女無法就近入學。
(三).
在建設專案竣工前，開發商進行夾層建造，規劃行政主管部門對擅自內部加層、增加建築面積的不予規劃驗收合格。專案竣工驗收後，擅自夾層建造，規劃行政主管部門發現後將責令限期拆除。
(四).
房屋可能出現質量問題。由於內部夾層建造，主體結構承重增加。
(五).
生活成本增加。由於「商住兩用房」仍為商業用地或工業用地，其物業服務等收費標準都遠高於一般住宅收費標準，水費電費均按照商業來計算標準，也均高於一般住宅使用標準。
是否購買商住兩用房，您考慮好。
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